Już w 2010 r. ceny mieszkań znowu pójdą w górę
Specjaliści z firmy redNet przedstawili prognozę rynku do 2012 r. Z wnioskami analityków zgadza się część deweloperów. Wszyscy bowiem liczą, że kryzys w końcu minie.
W jakim kierunku podąży rynek nieruchomości? W czasach kryzysu na rynkach finansowych znajduje się coraz mniej śmiałków, którzy próbują odpowiedzieć na to pytanie. Wszelkie prognozy obarczone są bowiem dużym stopniem niepewności. W takiej atmosferze ciekawego i nie mniej ryzykownego zadania podjęli się eksperci z firmy redNet.
Analitycy z firmy redNet zajmującej się doradztwem na rynku nieruchomości opublikowali obszerny raport, w którym przewidują rozwój rynku nieruchomości w najbliższych latach. Sytuację obecną streścić można w zasadzie w jednym zdaniu. Zamierający popyt, drożejące kredyty, nieufność banków i ceny wciąż wysokie jak w czasach największego szaleństwa zakupowego. Pytanie, które nasuwa się w takiej sytuacji, brzmi, w którą stronę podążą ceny mieszkań? Pojawiają się coraz częściej głosy, że w najbliższych kwartałach możemy być świadkami nawet kilku- dziesięcioprocentowych obniżek Silny jest też obóz przekonanych, że rynek mieszkaniowy wystawiony jest tylko na przejściowe problemy, które najbardziej odczujemy w przyszłym roku. Do takiej opinii przyłączają się też autorzy raportu redNet "Czy to już dno? Analiza obecnej sytuacji mieszkaniowej i prognoza do roku 2012. Polska i Warszawa". Na 158 stronach autorzy analizują czynniki, które wpłynęły na obecną sytuację i starają się przewidzieć rozwój wydarzeń w ciągu następnych czterech lat. Do takiej próby ośmieliło redNet trafne prognozowanie w 2002 r., że popyt wzrośnie i osiągnie swoje apogeum w 2006 r.
Ceny jeszcze będą spadać
Jak analitycy redNet widzą najbliższe cztery lata? Do końca 2008 r. w wyniku zmian w strukturze podaży średnia cena może spaść o około 5 proc. Powoli powinno poprawiać się tempo sprzedaży - zwłaszcza w popularnym segmencie rynku. Ciężki może się okazać rok nadchodzący, i to pomimo spodziewanego wzrostu płac, który siłę nabywczą zwiększy o 12 -13 proc. "Tzw. nawis podażowy z lat ubiegłych oraz niechęć deweloperów do obniżania cen w roku 2008 spowodują, że nie przełoży się to na wzrost cen, które w skali roku nie zmienią się realnie, choć indeks może pokazywać spadek ze względu na większy udział segmentu popularnego. Z miesiąca na miesiąc poprawie ulegać będzie tempo sprzedaży mieszkań" - prognozuje redNet. "Począwszy od roku 2009 dalszy wzrost wynagrodzeń, w połączeniu z obniżonymi stawkami podatku dochodowego, zniesie efekt wyższych stóp procentowych, co sprawi, że zdolność kredytowa będzie wyższa niż w roku 2007" - dodaje.
2010: nadchodzi poważna zmiana
Od 2010 r. ma być lepiej. Prawdopodobny spadek kosztów kredytów w połączeniu ze wzrostem wynagrodzeń może spowodować znaczny wzrost siły nabywczej, nawet o 26 procent. "Rosnące koszty budowy oraz poprawa tempa sprzedaży wygenerują presję na wzrost cen, jednak będzie on dużo niższy niż wzrost siły nabywczej. Szacujemy go na 6-8 proc." - czytamy w raporcie. W kolejnym roku spodziewany jest dalszy spadek stóp procentowych, co dla kredytobiorców złotówkowych oznacza znaczny wzrost siły nabywczej. Pełną parą toczyć będą się prace przy stadionach, drogach oraz innych elementach infrastruktury związanej z Euro 2012, co spowoduje wzrost kosztów budowy. W tym roku wzrost cen może być rekordowy i osiągnąć nawet 12 proc. "W roku 2012 nastąpi zwiększenie podaży spowodowane dobrą sytuacją z roku 2011 i ceny się ustabilizują. Jeśli w 2011 r. wzrost cen będzie zbyt wysoki, to rok 2012 może przynieść kolejną korektę cenową" - piszą eksperci redNet.
Prognozy mogą się sprawdzić
Jak taka sytuacja przełoży się na średnie ceny? Przewidywana na koniec tego roku średnia cena metra w Warszawie wyniesie nieco ponad 8,7 tys. zł. Mimo problematycznego 2009 r. nie powinna się ona zmienić, a od 2010 redNet prognozuje jej wzrost do prawie 10,6 tys. za mkw. w 2012 roku. Z dzisiejszego punktu widzenia takie perspektywy wyglądają zachęcająco. Nie powinno wiec dziwić, że deweloperzy nie mieliby nic przeciwko temu, by się spełniły. - W naszym odczuciu redNet właściwie określa aktualne miejsce rynku nieruchomości w cyklu koniunkturalnym i zgadzamy się co do stwierdzenia, iż w 2010 r. może nastąpić wyraźne ożywienie tego sektora. Sądzimy jednakże, że faza cyklu rosnącego może się nieco wydłużyć i trwać dłużej niż do 2012 r. -uważa Jarosław Szanajca, prezes zarządu Dom Development. - Należy zauważyć, że rynek nieruchomości, napędzany przez kredyty hipoteczne, jest zależny od rynku finansowego. Jeżeli sytuacja na rynku finansowym skłoni banki do zaostrzenia polityki kredytowej, może się okazać, że nadchodzące kwartały będą niekorzystne dla branży deweloperskiej. Obecne osłabienie rynku może potrwać do końca 2009 r. Przez ten czas będziemy prawdopodobnie świadkami stabilnej sytuacji na rynku i jeśli w tym czasie nastąpi korekta cenowa, nie powinna być ona wyższa niż 4 do 5 proc. - dodaje prezes Dom Development.
Przyszłość jest niepewna
Deweloperzy zastrzegają jednak, że przewidywanie przyszłości w obecnej sytuacji jest trudne. - Sytuacja jest tak dynamiczna, że trudno prognozować dalekosiężnie. Na to przyjdzie czas, kiedy wszystko się uspokoi, co może nastąpić już za miesiąc -zauważa Jarosław Szanajca.
W obniżki cen nie wierzy Grażyna Młynarczyk, dyrektor marketingu i PR Espais Polska. - Prognozy redNet można uznać za uprawnione, ale wyłącznie jako ogólne wskazówki. Należy jednak zwrócić uwagę na dwie kwestie. Naszym zdaniem spadek kosztu pieniądza, a tym samym kosztu kredytów, nastąpi wcześniej, prawdopodobnie już na przełomie 2008 i 2009 r. Głównym powodem takiego stanu rzeczy będą mniejsze oczekiwania inflacyjna Ponadto niekorzystne dla klientów zbliżenie podaży i popytu nastąpi wcześniej. Zjawisko to będzie przede wszystkim skutkiem tego, że wiele projektów inwestycyjnych na rynku nieruchomości jest obecnie zawieszanych lub wstrzymywanych. Naszym zdaniem spadek cen w tym roku nie jest możliwy, a w związku z wyraźnym zmniejszeniem oferty nowych mieszkań wzrost faktycznego popytu na nowe mieszkania nastąpi wcześniej niż prognozuje redNet - uważa Grażyna Młynarczyk
To wróżenie z fusów
O wiele mniej optymistycznie widzi przyszłość Jacek Kaliszuk, dyrektor ds. realizacyjnych Polnordu. Zastrzega, że trudno mu konstruować dalekosiężne prognozy.
- Nie jestem wróżką. Gdybym był, to bym grał w totka. Mogę przekazać jedynie swoje odczucia oparte o wieloletnią obserwację rynku mieszkaniowego. Uważam, że koniunktura zacznie poprawiać się najwcześniej za półtora roku. Okres dekoniunktury trzeba jakoś przetrwać. Przesuwamy więc inwestycje w kierunku komercji. Ale wielkiego pola manewru nie ma. Działki są kupione trzeba je wykorzystywać - konstatuje Jacek Kaliszuk.
Są jednak segmenty, które mogą zapewnić deweloperom zysk - Obecny trend to tanie domki jednorodzinne z dala od centrów miast. Ale tanie domy po pewnym czasie zaczynają ludziom doskwierać. Po pierwsze dlatego, że są tanie: tu coś cieknie, tu są niedocieplone. A po drugie - ze względu na trudności z dojazdem do pracy, szkoły, kina. Popyt na mieszkania musi się więc znów pojawić - zauważa Jacek Kaliszuk.
Przedstawiciel Polnordu przedstawia argumenty powtarzane przez deweloperów od kilku lat: w Polsce brakuje 1,5 - 2,0 mln mieszkań. Rocznie wydaje się 200 tyś. pozwoleń na budowę. Czyli do zaspokojenia popytu jeszcze daleko. - Ale dziś jest zbyt dużo niewiadomych, aby móc dokładnie przewidzieć przyszłość - kwituje Jacek Kaliszuk .
Źródło: http://tabelaofert.pl/
drukuj stronę 2008-10-15
