Są emocje, ale bez szaleństw
W opinii obserwatorów najgorętszy czas na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest już za nami, ale ruch wciąż trwa. - Sytuacja wróciła do normalności po boomie na rynku w latach 2006 i 2007. Deweloperzy weryfikują swoje plany sprzedażowe, etapowanie inwestycji i harmonogramy płatności - wyjaśnia Jacek Pajewski, dyrektor marketingu i PR Bouygues Immobilier Polska. Wyciszenie rynku obserwuje również Ewa Perkowska, dyrektor handlowy Budimexu. - Doszło do oczekiwanej stabilizacji i urealnienia cen. Nie mamy już do czynienia z taką dynamiką sprzedaży, jaka zauważana była w latach poprzednich - opisuje. - Nadszedł czas klienta. Deweloperzy nauczyli się lepiej i szybciej reagować na jego potrzeby, dostosowując produkt do aktualnego popytu - dodaje Perkowska.
Szczegółowe prognozy dotyczące rynku mieszkaniowego związane są z położeniem geograficznym. - Zauważamy różnorodny geograficznie rozwój sektora. Na przykładzie Poznania możemy zaobserwować powolny, lecz jednak stały trend przejawiający się coraz częstszą rezygnacją z mieszkań i apartamentów w sercu miasta - tłumaczy Piotr Drygas, dyrektor marketingu Grupy Nickel. We wszystkich kategoriach nieruchomości najdynamiczniej rozwija się Warszawa, czemu towarzyszą najwyższe stawki czynszowe. Niezłą pozycję ma też Kraków i Wrocław - szczególnie pod względem powierzchni biurowej.
Mieszkań wciąż mało
Obecnie w kręgu najszerszego zainteresowania znajduje się rynek mieszkaniowy. Popyt jest duży, realizowane są coraz to nowe inwestycje, jednak według przedstawicieli branży nadal popyt znacznie przewyższa podaż. - Rynek rozwija się dynamicznie i według nas podobna sytuacja będzie miała miejsce także w przyszłym roku. Z danych opublikowanych przez Ministerstwo Infrastruktury wynika, że polski rynek mieszkaniowy nadal odczuwa brak około 2,5 mln mieszkań -tłumaczy Marcin Wolski, senior marketing manager, Pirelli Pekao Real Estate.
Mimo, że na rynku mieszkaniowym ruch trwa cały rok, można zaobserwować okresy podwyższonej sprzedaży. - Na rynku nieruchomości panuje sezonowość. Jak zwykle zwiększony popyt na mieszkania obserwowany był w kwietniu, maju i czerwcu. Podaż wiąże się z prowadzonymi projektami i rozkładała się raczej równo w pierwszej połowie roku z przewagą drugiego kwartału - tłumaczy Jacek Pajewski. W kwestii czynszów rynek mieszkań jest raczej stabilny. Jak wynika z zestawienia redNet Consulting i serwisu Tabelaofert.pl obserwowano drobne wzrosty lub spadki, ale ogólnie ceny utrzymywały się na podobnym poziomie. Zauważalna jest jednak duża rozpiętość cenowa między największymi miastami - najniższe ceny za metr kwadratowy mieszkania są w Łodzi - niecałe 6 tys., a najwyższe w Warszawie - ponad 9 tys.
Klienci stawiają na luksus
Cena to już niejedyny czynnik, na który zwracają uwagę kupujący, dlatego poszukują zarówno większego metrażu, jak i wyższego standardu. Z raportu Home Consulting wynika, że Polacy częściej wybierają mieszkania o metrażu 90-100 mkw. i większe. Dlatego też, coraz większym zainteresowaniem cieszą się apartamenty. - W ostatnim czasie podaż apartamentów jest dość duża i wynika z faktu, że w ciągu ostatnich 2-3 lat deweloperzy dostrzegli zainteresowanie klientów lokalami o bardzo wysokim standardzie. W strukturze podaży mieszkań najwyższej klasy, apartamenty stanowią 3-5 proc. całkowitej liczby nowych mieszkań - komentuje dr Paweł Grząbka, dyrektor Centrum Inwestycji GEE Property Group.
W podobnym tonie wypowiada się Marcin Wolski. - Zauważalne jest poszerzenie oferty mieszkań o wysokim i bardzo wysokim standardzie, a to sprawia, że klienci dokonują coraz bardziej przemyślanych wyborów - przyznaje. Szczególnie cenione są lokale z tarasem i pięknym widokiem, najczęściej usytuowane na najwyższych piętrach domów. Jeśli mowa o lokalizacji, w Warszawie wybierane są zazwyczaj dzielnice w centrum miasta, tymczasem w Poznaniu mieszkańcy wolą tereny na przedmieściach, co wiąże się z kwestiami komunikacyjnymi. - W Poznaniu daje się zaobserwować trend przejawiający się coraz częstszą rezygnacją z mieszkań i apartamentów w sercu miasta. To inna tendencja niż w Warszawie wiążąca się z faktem, że w stolicy Wielkopolski cały czas można mieszkać w domu na przedmieściach i dojechać do pracy w 30 minut - mówi Piotr Drygas.
Ceny lokali w apartamentowcach, podobnie jak w przypadku mieszkań, utrzymują się na stałym poziomie, a jeśli w grę wchodzą jakiekolwiek zmiany, nie są znaczące. - Na początku roku dokonaliśmy drobnych korekt cen w budynkach, które oddane zostały do użytku i w których pozostało mniej niż dwie trzecie mieszkań do sprzedania. To naturalne, że w momencie, kiedy zostają do sprzedania ostatnie mieszkania, ich cena ulega niewielkim obniżkom - tłumaczy Drygas. Tymczasem Budimex utrzymywał swoje ceny na niezmiennym poziomie. - Ceny apartamentów w ofercie handlowej Budimexu kształtują się na poziomie od 15,7 tys. do 16,7 tys. zł brutto za mkw., na przestrzeni całego roku nie ulegały obniżkom czy wahaniom - mówi Ewa Perkowska.
W ocenie Pawła Grząbki, ceny w inwestycjach apartamentowych kształtują się na poziomie 20-40 tys. zł za mkw. w Warszawie oraz 13-20 tys. w innych dużych polskich miastach.
Stać nas na drugi dom
Rozwój branży apartamentowej jest również związany z coraz silniejszym rynkiem drugich domów, czyli nieruchomości wakacyjnych. - Na wzrost popytu w tym segmencie wpływ ma fakt, że coraz więcej osób stać na zakup dodatkowego mieszkania, wiele osób decyduje się na apartament w miejscowości turystycznej ze względu na potencjalne dochody z tytułu najmu, a ponadto popyt generują inwestorzy zagraniczni - tłumaczy wiceprezes Stark Development, Paweł Cegła.
Na lokalizację apartamentów wakacyjnych klienci najczęściej wybierają góry lub morze. W pierwszym rejonie modnymi miejscowościami są Zakopane (8-15 tys. za mkw.), Szczyrk, Wisła, Ustronie, w których ceny utrzymują się na poziomie od 4 do 8 tys. zł. Jeśli chodzi o tereny nadmorskie, największym popytem cieszą się apartamenty w Sopocie, Gdańsku i Juracie i tam też ceny są najwyższe i osiągają nawet 20 tys. zł.
Jako nieatrakcyjne, w przypadku apartamentów wakacyjnych, postrzegane są Mazury. - Apartamenty na Mazurach przeznaczone na wynajem mogą okazać się nieopłacalne, ponieważ sezon trwa krótko, a zyski mogą nie pokryć kosztów utrzymania - wyjaśnia Paweł Cegła.
Segment domów wakacyjnych ma przed sobą perspektywy rozwoju i dlatego jest atrakcyjny dla inwestorów. - Niszowy rynek apartamentów wakacyjnych zaczyna się rozwijać, czego przykładem jest to, że coraz częściej interesują się nim także więksi deweloperzy - podsumowuje Paweł Cegła.
Sentyment do starego
Podobnie sytuacja przedstawia się w przypadku loftów. Polacy wykazują zainteresowanie tym rodzajem lokali, ale rynek jest dopiero w początkowej fazie rozwoju i brakuje szczegółowych danych dotyczących sprzedaży. - Od momentu pojawienia się loftów zainteresowanie nimi jest coraz większe, a to oznacza, że istnieje duża grupa osób, dla których takie mieszkania są atrakcyjne - zauważa Matylda King, residential sales & business development director w Ghelamco Residential. Ze względu na taki stopień rozwoju tego segmentu zakupem loftów rządzą podobne prawa jak rynkiem mieszkaniowym. - Do tej pory w Polsce powstało niewiele inwestycji oferujących lofty, dlatego ceny kształtowane są przez czynniki wpływające na ceny tradycyjnych mieszkań. Liczy się metraż, jakość wykończenia i lokalizacja. Nie ma jeszcze tendencji do różnicowania cen ze względu na wartość historyczną i estetyczną obiektów - opisuje Matylda King. Dlatego też ceny loftów są na bardzo różnym poziomie. W mniejszych miastach zaczynają się od ok. 6 tys., natomiast w Warszawie w jednej z inwestycji lokują się na poziomie od 8,7 tys. do 16,5 tys. zł za mkw.
Liczne tereny postindustrialne oraz moda na lofty powodują, że w najbliższych latach będzie przybywać zarówno inwestycji, jak i chętnych do kupowania. - Coraz więcej miast w Polsce zainteresowanych jest rewitalizacją terenów poprzemysłowych, znajdujących się blisko centrów miast, a oryginalne propozycje, dostosowane do potrzeb klientów nie powinny mieć kłopotów ze znalezieniem nabywców - prognozuje przedstawicielka Ghelamco Residential.
Domy mniej atrakcyjne
Mniejszym zainteresowaniem cieszą się natomiast domy jednorodzinne, które są raczej domeną miast mniejszych. Z raportu Home Consulting, przeprowadzonego w kwietniu podczas stołecznych targów nieruchomości, wynika, że tylko 24 proc. zainteresowanych kupnem nieruchomości wybrałoby dom, a 76 proc. zdecydowałoby się na mieszkanie. Domy jednorodzinne i szeregowce cieszą się większym uznaniem poza Warszawą. - W Poznaniu nie widzę miejsca na wysokościowce. Tu raczej większą popularnością cieszą się luksusowę kamienice czy domy jednorodzinne - stwierdza Piotr Drygas. - Pojawiło się wiele ofert domów bliźniaczych, szeregowców, a także mieszkań w osiedlach za miastem, których ceny są konkurencyjne w stosunku do mieszkań - dodaje. Ceny domów, mimo zmian w niektórych okresach, utrzymują się na podobnym poziomie i wciąż poniżej ceny mieszkań. - Ceny kształtują się na poziomie niższym niż mieszkań, bo są budowane głównie na obrzeżach miast oraz poza jego granicami. Ponadto, niższa cena za metr kwadratowy przy dużych wielkościach domów powoduje, że cena za cały dom jest zwykle wyższa niż przeciętnie kupowanego mieszkania. W ciągu ostatniego okresu kilku miesięcy ceny domów nie zmieniły się, były projekty osiedli, gdzie domy drożały, były też i takie lokalizacje, gdzie ceny poszły w dół - wyjaśnia Paweł Grząbka. Tę sytuację potwierdza Piotr Hirny, prezes Hirny BD. - Ceny za metr mieszkania w naszych inwestycjach mieszczą się w przedziale od 4,2 tys. do 7,5 tys. brutto i są stałe - zaznacza. Hirny prognozuje, że w najbliższym czasie nie ulegną one zmianom. - Deweloperzy, z racji wzrostu kosztów wykonawstwa oraz rosnących cen gruntów, nie mogą pozwolić sobie na zapowiadane zniżki cen - zapowiada.
Jeśli biuro, to w centrum
Obniżek cen nie należy spodziewać się również przypadku powierzchni biurowej. Według najnowszego raportu Cushman & Wakefield wysoki poziom popytu i niedostateczna podaż skutkują systematycznym wzrostem stawek czynszowych, nie tylko w Warszawie, lecz również we wszystkich miastach regionalnych. - Powierzchnie biurowe cieszą się od dłuższego czasu dużym zainteresowaniem. Efektem tego byt wzrost stawek najmu, które osiągnęły poziom 20-30 euro za mkw. w Warszawie i ok. 13-20 euro za mkw. w kilku największych polskich aglomeracjach - wyjaśnia Paweł Grząbka.
W przypadku lokalizacji biur sytuacja prezentuje się podobnie jak w przypadku rynku apartamentowców. Wygrywają powierzchnie najwyższej klasy usytuowane w centrum miast - szczególnie w Warszawie. Stolica wyróżnia się na tle innych metropolii, ale wciąż czuje na plecach ich oddech. W pościgu za Warszawą na czołówkę peletonu wysuwają się Wrocław i Kraków, a za nimi plasują się Trójmiasto i Poznań. Zgodnie zocenąCushman & Wakefield największy popyt na powierzchnię biurową będzie obserwowany w Warszawie, w której podaż przekroczyła 2,8 min mkw., pozostałe ośrodki razem wzięte oferują połowę tego metrażu. Wzrost sprzedaży jest obserwowany we wszystkich miastach, jednak Paweł Grząbka prognozuje, że wolniejszy rozwój gospodarczy może spowodować osłabienie koniunktury.
Dotrzeć do klienta
Ogólne uspokojenie na rynku nieruchomości nie wiąże się ze spokojem dla działów marketingu. Powstające nowe inwestycje potrzebują ciągłej promocji, która nie ogranicza się już tylko do informowania klienta o sprzedawanym produkcie. - Obecnie mamy dużo ofert. Od rozległych domów i apartamentów po niewielkie kawalerki, od mieszkań "doposażonych" w basen czy klub fitness, po niewielkie i stosunkowo tanie lokale za miastem. W takiej sytuacji nie sprzedaje się już lokalu, ale przestrzeń, prestiż, elegancję, wygodę. Stąd emocjonalne przekazy reklamowe - przyznaje Piotr Drygas. Choć niektórzy podchodzą do tej tezy sceptycznie, większość przedstawicieli branży dostrzega fakt, że reklama w sektorze nieruchomości gra większą rolę niż dotychczas. - Polski rynek się zmienił. Firmy muszą się wyróżniać, kwestia promowania nieruchomości w ostatnim czasie nabrała ogromnego znaczenia -przyznaje Paweł Cegła. W komunikatach deweloperzy nie informują tylko o mieszkaniu, ale również o tym, jakie emocje wiążą się z jego zakupem. -Odpowiednio zaplanowana i przygotowana kampania reklamowa odnosząca się do emocji, które są jednak tylko uzupełnieniem spójnego komunikatu werbalnego, znacząco wzmacnia przekaz - twierdzi Marcin Wolski.
Większy sceptycyzm jest widoczny w przypadku działań promocyjnych wzmacnianych upominkami, jak choćby sprzętem AGD czy możliwością odbycia podróży. - Dodawanie produktów to rodzaj ukrytego rabatu. Obecnie Budimex Nieruchomości nie prowadzi podobnych promocji i nie zamierzamy przeceniać naszych lokali - mówi Ewa Perkowska.
O ile w przypadku mieszkań oferta zagranicznego wyjazdu czy bezpłatnego miejsca garażowego może przyciągnąć klientów, o tyle w przypadku droższych inwestycji nie jest to skuteczne. - W segmencie apartamentów względy cenowe są mniej ważne od aspektu prestiżu - mówi Paweł Grząbka. - Deweloperzy, chcąc promować inwestycje, wolą dodać elementy wyposażenia wnętrz niż fundować swoim klientom wycieczki zagraniczne. Klient kupujący apartament i tak mógłby sobie pozwolić na dowolny zagraniczny wyjazd, gdyby tylko miał na to czas - dodaje. W segmencie apartamentów, ze względu na rozmiary inwestycji, skala kampanii reklamowych jest ograniczona. Natomiast w przypadku powierzchni biurowych praktycznie nie istnieje. - Powierzchnie biurowe są najmowane na etapie budowy. W związku z tym aktywność marketingowa inwestycji komercyjnych jest niewielka i ogranicza się do tradycyjnych nośników, np. billboardów w miejscu inwestycji lub reklamy w mediach branżowych - potwierdza Paweł Grząbka.
Źródło: http://tabelaofert.pl/
drukuj stronę 2008-11-06
